[Werbungskosten →Zeilen33–51]
Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus V+V geltend machen.
Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (Anlage V) abziehbar.
[Gemischt genutzte Grundstücke]
Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Ausgaben erst insgesamt ermittelt werden (Spalte1) und anschließend, soweit möglich, den einzelnen Nutzungen direkt zugeordnet (Spalten2 und 4) oder flächenmäßig aufgeteilt (Spalten3 und 4) werden. In Spalte4 erscheint der abzugsfähige Teil der Aufwendungen.
Ausgaben i.Z.m. beruflich genutzten Räumen (häusliches Arbeitszimmer, Praxis, Kanzlei, Lagerraum, Büro…) werden grds. bei der jeweiligen Einkunftsart berücksichtigt (AnlageN: Werbungskosten; AnlagenG und S: Betriebsausgaben). Ist das gesamte Objekt vermietet, reicht es aus, die Eintragungen in Spalte4 vorzunehmen.
[Absetzung für Abnutzung (AfA)/Abschreibung →Zeilen33–36]
Die Zeilensind für die AfA vorgesehen, die sich aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und anderer Wirtschaftsgüter ermittelt. Soweit Sie erstmals AfA geltend machen, müssen Sie eine Aufstellung der entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Art und Betrag) sowie die von Ihnen vorgenommene AfA-Berechnung auf einem gesonderten Blatt beifügen. Das Finanzamt wird in vielen Fällen auf die Vorlage der Einzelbelege (Bauordner) verzichten.
[Normale Gebäude-AfA →Zeile33]
In Zeile33 tragen Sie die «normale» lineare oder degressive Gebäude-AfA ein. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung mit Vorsteuerabzug gehört die gezahlte Umsatzsteuer nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
[Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau →Zeile34]
Die Sonderabschreibung nach §7b EStG kann für Baumaßnahmen zur Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung in Anspruch genommen werden. Die Wohnung muss aufgrund eines nach dem 31.8.2018und vor dem 1.1.2022gestellten Bauantrags oder einer entsprechenden Bauanzeige geschaffen und nach der Fertigstellung zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Wegen weiterer Voraussetzungen siehe → Abschreibungen/Gebäude
[Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten →Zeile35]
Für Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind erhöhte Abschreibungen möglich.
[AfA für andere Wirtschaftsgüter →Zeile36]
Haben Sie zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung andere Wirtschaftsgüter (z. B. Einbauküche/Möbel, Rasenmäher, Mülltonnen oder Gartengeräte) mitvermietet, können Sie die Brutto-Anschaffungskosten dieser Wirtschaftsgüter (netto höchstens 800€) im Jahr der Anschaffung sofort als Werbungskosten abziehen. Betragen die Anschaffungskosten einschließlich Umsatzsteuer mehr als 952€ je Wirtschaftsgut, ist der Kostenabzug nur im Wege der AfA, verteilt auf die individuelle Nutzungsdauer, möglich.
[Schuldzinsen Geldbeschaffungskosten →Zeilen37, 38]
Zu den Schuldzinsen gehören auch von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und zu zahlende Erbbauzinsen, nicht jedoch von Ihnen geleistete Darlehensrückzahlungen (Tilgung). Stellen Sie die einzelnen Beträge auf einem gesonderten Blatt zusammen.
Geldbeschaffungskosten sind z. B. Bankgebühren, Fahrtkosten, Porto i.Z.m. der Kreditaufnahme, Notar- und Grundbuchgebühren i.Z.m. der Bestellung und Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek.
[Renten/dauernde Lasten →Zeile39]
Haben Sie das vermietete Grundstück gegen Zahlung einer Rente oder dauernden Last erworben, ist der Rentenbetrag zum Teil (Barwert der Verpflichtung) als Anschaffungskosten des Grundstücks und zum Teil (Zinsanteil) als Werbungskosten zu behandeln. Wenn Sie erstmals derartige Aufwendungen geltend machen, benötigt das Finanzamt zur Prüfung/Ermittlung des Zinsanteils den Vertrag.
[Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 40–41]
Reparaturkosten (auch Erhaltungsaufwendungen oder Instandhaltungskosten genannt) stellen Sie auf einem gesonderten Blatt mit Angabe der durchgeführten Maßnahme, des Namens des Zahlungsempfängers und der Höhe des gezahlten Betrags zusammen. Beiträge zur Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (enthalten in den Hausgeldzahlungen) sind erst abziehbar, wenn damit konkret durchgeführte Reparaturen bezahlt worden sind.
Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen Sie zwischen den dem vermieteten Teil direkt zuordenbaren Reparaturen (Zeile 40) und den das gesamte Gebäude betreffenden Kosten (Zeile 41), die nur anteilig abziehbar sind, unterscheiden.
[Verteilung größerer Reparaturaufwendungen →Zeilen42–46]
Bei (größeren) Reparaturaufwendungen an zu Wohnzwecken vermieteten Objekten können Sie die Kosten anstelle des vollständigen Abzugs im Jahr der Bezahlung auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das ist einerseits sinnvoll, wenn Ihre Einkünfte eher niedrig sind und sich die Kosten wegen des niedrigen Steuersatzes steuerlich wenig oder gar nicht auswirken. Bei einem hohen persönlichen Grenzsteuersatz kann eine Verteilung der Aufwendungen auf mehrere Jahre zu insgesamt höheren Erstattungen führen. Die Kostenverteilung beantragen Sie, indem Sie die Aufwendungen nicht in den Zeilen40oder 41, sondern in Zeile42 (Gesamtaufwand und der im Jahr 2022 abzuziehende Betrag) eintragen.
Haben Sie bereits für Reparaturaufwendungen der Jahre 2018–2021 die Verteilung beantragt, schreiben Sie den für 2022 abzugsfähigen Teil der Kosten in die Zeilen43–46.
[Weitere Werbungskosten →Zeilen47–50]
Im Vordruck sind einige typische Aufwendungen benannt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr und andere Umlagen können Sie geltend machen, wenn Sie die von den Mietern dafür bezahlten Beträge in den Einnahmen (Zeilen13, 14) erfasst haben. Zu den Hausversicherungen (Zeile47) gehören neben der Gebäudehaftpflicht- auch die Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung, eine Glasbruch- und die Leitungswasserschadenversicherung. Verwaltungskosten (Zeile48) sind insbesondere Zahlungen an den Hausverwalter, Porto, Telefon und Reisekosten (Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten i.Z.m. Reparaturen, Behördengängen, Handwerkerbesprechungen oder Grundstückskontrollen).
Zu «Sonstiges» (Zeile50) gehören z. B. Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, Kosten für die Mietersuche (Makler, Zeitungsanzeigen), Anwalts-, Mahn-, Gerichtskosten, Kontoführungsgebühren (pauschal 16€) und Steuerberatungskosten.
[Bezahlte Umsatzsteuer →Zeilen 49, 52]
Haben Sie umsatzsteuerpflichtig vermietet, gehört die von Ihnen bezahlte Umsatzsteuer aus den Handwerkerrechnungen zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Der Abzug erfolgt über die Bruttobeträge in den Zeilen33–49. In Zeile52 sind die gesamten abziehbaren Vorsteuerbeträge nochmals einzutragen. Die an das Finanzamt abgeführten Umsatzsteuerzahlungen gehören in Zeile 49.
[Zuschüsse →Zeile53]
Haben Sie zu den Baukosten (Herstellungskosten) oder dem Kaufpreis (Anschaffungskosten) öffentliche Zuschüsse erhalten, mindern diese die Abschreibungsbemessungsgrundlage.
